ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 สรุปครบ อัตราใหม่ วิธีคำนวณ และสิทธิ์ยกเว้นที่คุณต้องเช็ก!

เจ้าของบ้าน คอนโด หรือที่ดิน เตรียมตัวให้พร้อม! ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 กำลังจะมาถึง ใครต้องจ่ายเท่าไหร่? บ้านหลังแรกยังยกเว้น 50 ล้านบาทอยู่ไหม? บทความนี้รวบรวมทุกเรื่องที่คุณต้องรู้แบบ “ฉบับเดียวจบ” พร้อมเทคนิคการคำนวณที่เข้าใจง่ายที่สุด

Key Takeaways

1. บ้านหลังแรก (ชื่อในโฉนด + ทะเบียนบ้าน): มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี (ส่วนเกินเริ่ม 0.03%)
2. บ้านหลังที่ 2 / คอนโดปล่อยเช่า: ไม่มีการยกเว้น เสียภาษีตั้งแต่บาทแรกในอัตราที่อยู่อาศัย (เริ่มล้านละ 200 บาท)
3. ที่ดินรกร้าง vs เกษตร: ที่ดินร้างภาษีแพงสุด (เริ่ม 0.3%) แนะนำเปลี่ยนเป็น เกษตรกรรม เพื่อลดภาษีเหลือเพียง 0.01% และยกเว้น 50 ล้านแรกสำหรับบุคคลธรรมดา

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 คืออะไร? ใครมีหน้าที่จ่าย?

ภาษีที่ดินฯ คือภาษีรายปีที่จัดเก็บตาม “มูลค่าทรัพย์สิน” โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เช่น สำนักงานเขต, เทศบาล หรือ อบต.) เพื่อนำเงินไปพัฒนาพื้นที่นั้นๆ

• ใครต้องจ่าย: ผู้ที่มีชื่อเป็น “เจ้าของกรรมสิทธิ์” ในโฉนด หรือครอบครองสิทธิ์ ณ วันที่ 1 มกราคม 2569
• ใช้ราคาไหนคิด: ใช้ “ราคาประเมินทุนทรัพย์” จากกรมธนารักษ์ (ไม่ใช่ราคาตลาดที่ซื้อขายกันจริง)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 คิดยังไง?

 

สูตรคำนวณมีเพียงขั้นตอนเดียว:

ภาษีที่ต้องจ่าย = มูลค่าทรัพย์สิน (ราคาประเมินกรมธนารักษ์) × อัตราภาษีต่อปี

สำคัญ: ราคาที่นำมาคำนวณ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง แต่เป็น ราคาประเมินทุนทรัพย์ ที่กรมธนารักษ์กำหนด ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาด

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 แยกตามประเภท

ประเภทที่อยู่อาศัย	มูลค่าทรัพย์สิน (ล้านบาท)	อัตราภาษี (%)	ภาษีที่ต้องจ่าย (ต่อล้าน)
บ้านหลังหลัก (มีชื่อในโฉนด + ทะเบียนบ้าน)	0 – 50 ล้าน	ยกเว้น	0 บาท
	50 – 75 ล้าน	0.03%	300 บาท (เฉพาะส่วนเกิน)
บ้านหลังที่ 2 / คอนโดปล่อยเช่า	0 – 50 ล้าน	0.02%	200 บาท
(ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน)	50 – 75 ล้าน	0.03%	300 บาท

1. ที่อยู่อาศัย (บ้าน ทาวน์โฮม คอนโด)

บ้านหลังหลัก — มีชื่อในโฉนด + ทะเบียนบ้าน

มูลค่าทรัพย์สิน	อัตราภาษี
0 – 50 ล้านบาท	ยกเว้น 100%
50 – 75 ล้านบาท	0.03%
75 – 100 ล้านบาท	0.05%
เกิน 100 ล้านบาท	0.10%

เงื่อนไขสิทธิ์ยกเว้น: ต้องมีชื่อทั้งในโฉนดและทะเบียนบ้านพร้อมกัน ณ วันที่ 1 มกราคม 2569 เท่านั้น

กรณีมีเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง (ที่ดินเช่า)

มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง	อัตราภาษี
0 – 10 ล้านบาท	ยกเว้น 100%
10 – 50 ล้านบาท	0.02%
50 – 75 ล้านบาท	0.03%
75 – 100 ล้านบาท	0.05%
เกิน 100 ล้านบาท	0.10%

บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป / คอนโดปล่อยเช่า

ไม่มีการยกเว้น เสียภาษีตั้งแต่บาทแรก

มูลค่าทรัพย์สิน	อัตราภาษี	ภาษีต่อล้าน
0 – 50 ล้านบาท	0.02%	200 บาท
50 – 75 ล้านบาท	0.03%	300 บาท
75 – 100 ล้านบาท	0.05%	500 บาท
เกิน 100 ล้านบาท	0.10%	1,000 บาท

💡 Trick: หากคุณมีบ้านหลายหลัง ให้ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านหลังที่ “ราคาสูงที่สุด” เพื่อใช้สิทธิ์ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก

2. ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม

ครอบคลุมอาคารพาณิชย์ โรงแรม อพาร์ตเมนต์ให้เช่า และกิจการทุกประเภท อัตราภาษีสูงกว่าที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน

มูลค่าทรัพย์สิน	อัตราภาษี
0 – 50 ล้านบาท	0.3%
50 – 200 ล้านบาท	0.4%
200 – 1,000 ล้านบาท	0.5%
1,000 – 5,000 ล้านบาท	0.6%
เกิน 5,000 ล้านบาท	0.7%

3. ที่ดินเพื่อการเกษตร

บุคคลธรรมดา

มูลค่าทรัพย์สิน	อัตราภาษี
0 – 50 ล้านบาท	ยกเว้น 100%
50 – 125 ล้านบาท	0.01%
125 – 150 ล้านบาท	0.03%
150 – 550 ล้านบาท	0.05%
550 – 1,050 ล้านบาท	0.07%
เกิน 1,050 ล้านบาท	0.10%

นิติบุคคล

มูลค่าทรัพย์สิน	อัตราภาษี
0 – 75 ล้านบาท	0.01%
75 – 100 ล้านบาท	0.03%
100 – 500 ล้านบาท	0.05%
500 – 1,000 ล้านบาท	0.07%
เกิน 1,000 ล้านบาท	0.10%

4. ที่ดินรกร้างว่างเปล่า — อัตราสูงที่สุด

ที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ใดๆ ต้องเสียภาษีในอัตราเดียวกับพาณิชยกรรม และมีบทลงโทษเพิ่มเติม

มูลค่าทรัพย์สิน	อัตราภาษีปีแรก
0 – 50 ล้านบาท	0.3%
50 – 200 ล้านบาท	0.4%
200 – 1,000 ล้านบาท	0.5%
1,000 – 5,000 ล้านบาท	0.6%
เกิน 5,000 ล้านบาท	0.7%

⚠️ บทลงโทษพิเศษ: หากปล่อยที่ดินรกร้างต่อเนื่องเกิน 3 ปี อัตราภาษีจะ เพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี สูงสุดไม่เกิน 3% ต่อปี

Timeline ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 จ่ายที่ไหน จ่ายเมื่อไหร่?

 

เพื่อให้ไม่พลาดสิทธิ์และไม่โดนค่าปรับ คุณควรทราบขั้นตอนดังนี้:

1. มกราคม: อปท. ประกาศราคาประเมินทรัพย์สิน
2. กุมภาพันธ์: อปท. ส่งหนังสือแจ้งการประเมินภาษี (ภ.ด.ส. 6) มาที่บ้านคุณ
3. มีนาคม: ระยะเวลาการคัดค้านการประเมิน (หากพบว่าประเภทการใช้ประโยชน์ผิดหรือราคาประเมินไม่ถูกต้อง)
4. เมษายน: เดือนแห่งการชำระภาษี (เป็นกำหนดการปกติ แต่อาจมีการประกาศขยายเวลาเป็นรายปี)

ช่องทางการชำระภาษี:

• สำนักงานเขต/เทศบาล/อบต. ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่
• เคาน์เตอร์ธนาคาร หรือ ตู้ ATM
• Mobile Banking: สแกน QR Code ในใบแจ้งหนี้ (สะดวกและรวดเร็วที่สุด)

⚠️ คำเตือน: จ่ายช้ามี “เบี้ยปรับ” สูงถึง 40% ของยอดภาษี และ “เงินเพิ่ม” อีก 1% ต่อเดือน อย่าปล่อยให้ค้างชำระเด็ดขาด!

กลยุทธ์การวางแผนภาษีที่ดิน 2569 (Tax Planning)

การบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างชาญฉลาดสามารถช่วยลดภาระภาษีได้อย่างถูกกฎหมาย:

• ย้ายสิทธิ์ทะเบียนบ้าน: หากคุณมีบ้าน 2 หลัง หลังหนึ่งราคา 10 ล้าน อีกหลังราคา 40 ล้าน ให้ย้ายชื่อเข้าไปอยู่ในหลังที่ราคา 40 ล้าน เพื่อรับสิทธิ์ยกเว้นภาษีบ้านหลังหลักที่ครอบคลุมมูลค่าสูงกว่า
• เปลี่ยนที่ดินรกร้างเป็นพื้นที่เกษตร: หากคุณมีที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้พัฒนา การปลูกพืชตามเกณฑ์ขั้นต่ำจะช่วยเปลี่ยนอัตราภาษีจาก 0.3% เหลือเพียง 0.01% (หรือได้รับการยกเว้นหากมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านสำหรับบุคคลธรรมดา)
• แบ่งกรรมสิทธิ์รวม: การถือครองที่ดินร่วมกันหลายคนในโฉนดเดียว อาจช่วยกระจายฐานภาษีในบางกรณี (ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ดิน)

3 เรื่องต้องระวังสำหรับเจ้าของทรัพย์สิน

รวม 3 คำถามยอดฮิตเกี่ยวกับข้อควรระวังสำคัญที่เจ้าของทรัพย์สินมือใหม่และมือโปรห้ามมองข้ามเพื่อรักษาผลประโยชน์ของคุณ

เรื่องที่ 1 — คอนโดและบ้านหลังที่ 2

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 คอนโด ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือไม่ได้อยู่อาศัยเอง จัดอยู่ในประเภท “บ้านหลังที่ 2” ทันที ต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกโดยไม่มียกเว้น

เรื่องที่ 2 — การแปลงที่ดินเป็นพื้นที่เกษตร

หากเปลี่ยนที่ดินรกร้างให้เป็นพื้นที่เกษตรกรรมตามเกณฑ์จำนวนต้นที่รัฐกำหนด (เช่น สวนกล้วย สวนมะนาว) จะลดอัตราภาษีลงมาอยู่ที่ 0.01% และบุคคลธรรมดายังได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรก

เรื่องที่ 3 — พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 ไม่ได้เปลี่ยนกฎหมาย

ตัว พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังคงเป็นฉบับเดิม แต่อัตราภาษีจริงที่บังคับใช้ในแต่ละปีอาจมีการปรับหรือขยายมาตรการลดหย่อน ควรติดตามประกาศราชกิจจานุเบกษาหรือกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่นเป็นระยะ

 FAQ รวมคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีที่ดิน 2569

รวมทุกข้อสงสัยและคำตอบที่ชัดเจนเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประจำปี 2569 เพื่อการวางแผนภาษีอย่างถูกต้อง

1. คอนโดปล่อยเช่า ต้องเสียภาษีประเภทไหน? 

ปัจจุบันคอนโดปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัย ยังคงเสียในอัตรา “ที่อยู่อาศัย” (เริ่ม 0.02%) ไม่ต้องเสียอัตราพาณิชย์ครับ

2. มีบ้านหลังเดียว แต่มูลค่าเกิน 50 ล้าน ต้องทำยังไง? 

เสียภาษีเฉพาะ “ส่วนที่เกิน 50 ล้าน” เท่านั้น เช่น บ้านราคา 60 ล้าน เสียภาษีจากฐาน 10 ล้านบาทในอัตรา 0.03% (= 3,000 บาทต่อปี)

3. ราคาประเมินปี 2569 จะขึ้นไหม? 

ปี 2569 เป็นปีสุดท้ายของรอบบัญชีราคาประเมินปัจจุบัน (2566-2569) โดยปกติราคาจะคงที่ แต่ให้จับตาดูการประกาศรอบใหม่ที่จะเริ่มใช้ในปี 2570 ครับ

4. ถ้าไม่จ่ายภาษีที่ดิน 2569 จะโดนอะไรบ้าง? 

จะโดนค่าปรับล่าช้าสูงสุดถึง 40% ของยอดภาษี และมีเงินเพิ่ม (ดอกเบี้ย) อีก 1% ต่อเดือน นอกจากนี้ อปท. ยังมีอำนาจสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (อายัดที่ดิน) ทำให้คุณไม่สามารถขายหรือโอนที่ดินได้

5. คอนโดปล่อยเช่า เสียภาษีประเภทไหน? 

ปัจจุบันคอนโดปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัยยังคงเสียในอัตรา “ที่อยู่อาศัย” (0.02%) ไม่ใช่พาณิชย์ ตราบใดที่ผู้เช่าใช้เพื่อการอยู่อาศัยจริง

6. พ.ร.บ. ภาษีที่ดิน 2569 มีการเปลี่ยนแปลงกฎหมายใหม่ไหม? 

ตัว พ.ร.บ. หลักยังเป็นฉบับปี 2562 แต่สิ่งที่ต้องจับตาคือ “มาตรการลดหย่อนภาษี” ที่รัฐอาจประกาศเป็นกรณีพิเศษในแต่ละปี และ “ราคาประเมินใหม่” ที่กรมธนารักษ์จะปรับปรุงทุก 4 ปี

สิ่งที่ต้องจำเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569

เตรียมรับมือภาษีที่ดินปี 2569 แบบฉบับเข้าใจง่าย! ใครมี “บ้านหลังแรก” มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทและมีชื่อในทะเบียนบ้าน สบายใจได้เพราะได้รับยกเว้นภาษี 100% แต่ถ้าเป็น “บ้านหลังที่สอง” หรือคอนโดปล่อยเช่า เตรียมตัวจ่ายเริ่มต้น 0.02% ตั้งแต่บาทแรก 

ส่วนใครทิ้ง “ที่ดินรกร้าง” ไว้ต้องระวัง เพราะเสียภาษีอัตราสูงสุดและเพิ่มขึ้นทุก 3 ปีที่ปล่อยว่าง โดยต้องชำระภายในเดือนเมษายนผ่าน อปท. หรือช่องทางออนไลน์ หากจ่ายช้าเจอทั้งเบี้ยปรับและดอกเบี้ยบานปลายแน่นอน

ไอเทมช่วยจัดระเบียบเอกสารภาษีให้เป็นเรื่องง่าย เพื่อการวางแผนที่แม่นยำและจัดการเอกสารที่ดินให้เป็นระบบ แวะมาเลือกช้อปอุปกรณ์สำนักงานและแฟ้มจัดเก็บคุณภาพเยี่ยมได้ที่ OFM ครบจบทุกเรื่องงาน บริหารจัดการทรัพย์สินได้แบบมือโปร!

ดีลสุดพิเศษสำหรับลูกค้าใหม่! 🔥

🛍️ ซื้อครบ 999.- ใส่โค้ด “NEW10” รับส่วนลด 10% (สูงสุด 1,000 บาท)

💥รับคะแนน The 1 X3 (1,000 บาท)

🎯 ยิ่งช้อป ยิ่งลด! อย่าพลาดดีลสุดคุ้มวันนี้!

📌 ช้อปเลย 👉 https://www.ofm.co.th