อยากขายคอนโด/ปล่อยเช่าคอนโด เริ่มยังไงดี ? บทความนี้มีคำตอบ

การมีคอนโดเป็นของตัวเองถือเป็นทรัพย์สินที่สามารถนำไปต่อยอดได้หลายทาง ไม่ว่าจะปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้เป็นประจำ หรือขายเพื่อนำเงินไปลงทุนต่อ แต่ไม่ว่าจะเลือกทางไหน เจ้าของคอนโดก็มักมีคำถามเหมือนกันว่า “แล้วต้องเริ่มจากตรงไหนดี ?” 

บทความนี้เราจึงรวบรวมขั้นตอนที่ควรรู้ ตั้งแต่การเตรียมห้อง การตั้งราคา ไปจนถึงการทำสัญญา เพื่อให้เจ้าของคอนโดสามารถวางแผนและจัดการเรื่องต่าง ๆ ได้อย่างถูกต้องก่อนตัดสินใจขายหรือปล่อยเช่า

1. ตั้งเป้าหมายให้ชัดก่อนลงมือ

ก่อนลงประกาศขายหรือปล่อยเช่า ลองถามตัวเองก่อนว่า…ต้องการอะไรจากคอนโดห้องนี้ ? เพราะเป้าหมายที่ต่างกันก็จะนำไปสู่แนวทางที่ต่างกันด้วย

• ต้องการเงินก้อนหรือปิดภาระหนี้ เหมาะกับการขายคอนโด
• ต้องการรายได้เข้ามาทุกเดือน เหมาะกับการปล่อยเช่า
• ยังตัดสินใจไม่ได้ สามารถลงประกาศทั้งขายและเช่าควบคู่กัน เพื่อดูว่ามีผู้สนใจในรูปแบบไหนมากกว่ากัน

ซึ่งเมื่อเรารู้เป้าหมายของตัวเองแล้ว ก็จะช่วยให้วางราคา เลือกกลุ่มลูกค้าและวางแผนการขายหรือปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น

2. เตรียมเอกสารให้พร้อม

การเตรียมเอกสารให้ครบตั้งแต่แรก จะช่วยให้ขั้นตอนซื้อขายหรือทำสัญญาเช่าเป็นไปได้ง่ายขึ้นและทำให้ผู้สนใจรู้สึกมั่นใจมากขึ้น โดยเอกสารหลักที่ควรเตรียมไว้ ได้แก่…

• โฉนดห้องชุด (อ.ช.2)
• สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของเจ้าของ
• สัญญาซื้อขายหรือเอกสารที่เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์
• ใบแจ้งหนี้ค่าส่วนกลาง และใบเสร็จค่าน้ำค่าไฟล่าสุด
• เอกสารการจำนองหรือข้อมูลสินเชื่อ (ถ้ามี) โดยควรเช็กเงื่อนไขการไถ่ถอนกับธนาคารไว้ล่วงหน้าก่อนด้วย

3. ปรับสภาพห้องให้พร้อมขายและพร้อมเช่า

ก่อนถ่ายรูปหรือนัดผู้สนใจเข้าชมห้อง ควรจัดการสภาพห้องให้เรียบร้อยเสียก่อน เพราะห้องที่สะอาดและดูแลดี ย่อมช่วยสร้างความประทับใจตั้งแต่แรกเห็นได้

• ทำความสะอาดครั้งใหญ่ ทั้งพื้น ผนัง ห้องน้ำ และเครื่องปรับอากาศ
• ซ่อมจุดที่ชำรุด เช่น ก๊อกน้ำรั่ว หลอดไฟเสีย หรือประตูฝืด เพราะรายละเอียดเล็ก ๆ เหล่านี้อาจส่งผลต่อความรู้สึกของผู้ที่สนใจ
• จัดห้องให้เป็นระเบียบ เก็บของส่วนตัวและของที่ไม่จำเป็น เพื่อให้ห้องดูโปร่งขึ้น
• พิจารณาเรื่องเฟอร์นิเจอร์ หากปล่อยเช่า ควรมีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าพื้นฐานให้พร้อม ส่วนการขายควรระบุให้ชัดเจนว่าราคานี้รวมเฟอร์นิเจอร์หรือไม่

4. ตั้งราคาให้เหมาะสมกับตลาด

การตั้งราคามีผลโดยตรงต่อโอกาสในการขายหรือปล่อยเช่าคอนโด หากตั้งราคาสูงเกินไปก็อาจจะทำให้ปล่อยเช่าหรือขายต่อได้ยาก แต่ถ้าตั้งราคาต่ำเกินไปก็อาจจะเสียโอกาสในการได้ราคาที่เหมาะสม ดังนั้นก่อนตั้งราคาควรพิจารณาจากหลายปัจจัย เช่น

• เปรียบเทียบกับห้องในโครงการเดียวกัน โดยดูขนาด ชั้น ทิศ รวมถึงราคาขายและราคาเช่า
• ดูทำเลและสภาพแวดล้อม เช่น ระยะห่างจากรถไฟฟ้า การเดินทาง และสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ
• พิจารณาสภาพห้อง ชั้นและวิว หากตกแต่งพร้อมอยู่หรือมีวิวที่ดี ก็อาจตั้งราคาได้สูงกว่าห้องทั่วไป
• พิจารณาจากการตกแต่ง หากมีเฟอร์นิเจอร์ครบ มีการ Built-in ก็สามารถตั้งราคาสูงขึ้นจากห้องเปล่า ๆ ได้
• เผื่อราคาสำหรับการต่อรอง โดยเฉพาะการขายคอนโดที่ผู้ซื้อมักจะชอบมีการต่อรองราคา 

ส่วนใครที่ปล่อยเช่า อาจลองคำนวณ Rental Yield จากค่าเช่ารายปีเทียบกับราคาห้อง เพื่อใช้ประกอบการตั้งค่าเช่าให้เหมาะสม

5. ถ่ายรูปให้ดึงดูดความสนใจ

เพราะผู้สนใจส่วนใหญ่มักเห็นประกาศผ่านช่องทางออนไลน์ รูปภาพจึงเป็นสิ่งแรก ๆ ที่ใช้ตัดสินใจว่าจะกดเข้ามาดูรายละเอียดต่อหรือไม่ ดังนั้นควรถ่ายรูปให้เห็นห้องอย่างชัดเจนและใกล้เคียงกับสภาพจริงมากที่สุด

• ถ่ายช่วงกลางวันที่มีแสงธรรมชาติ เปิดม่านให้ห้องดูสว่าง 
• เก็บภาพให้ครบทั้งห้องนอน ห้องนั่งเล่น ห้องน้ำ ห้องครัวและระเบียง
• ใช้มุมกว้างเพื่อให้เห็นพื้นที่โดยรวม แต่ไม่ควรแต่งภาพจนทำให้ห้องดูต่างจากความเป็นจริง
• เพิ่มภาพส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนสหรือห้องประชุม เพื่อให้ผู้สนใจเห็นสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการด้วย

: เทคนิคถ่ายรูปคอนโดสำหรับปล่อยเช่า / ขาย ให้ได้ลูกค้าไวกว่าเดิม!

6. เขียนประกาศให้น่าสนใจและตรงกลุ่มเป้าหมาย

เมื่อมีรูปพร้อมแล้ว รายละเอียดในประกาศก็ควรเขียนให้ครบและอ่านเข้าใจง่าย โดยเฉพาะข้อมูลที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าต้องการรู้ก่อนตัดสินใจ เช่น

• หัวข้อประกาศ ระบุชื่อโครงการ ทำเล ขนาดห้องและราคาให้ชัดเจน
• รายละเอียดห้อง เช่น จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ ชั้น ทิศ วิวและเฟอร์นิเจอร์
• จุดเด่นของทำเล เช่น ใกล้รถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาลหรือมหาวิทยาลัย
• เงื่อนไขต่าง ๆ เช่น ค่าเช่า เงินประกัน ระยะเวลาสัญญาหรือราคาขายและค่าโอน
• ช่องทางติดต่อที่สะดวก พร้อมระบุช่องทางที่สามารถตอบกลับได้รวดเร็ว

นอกจากนี้การตอบข้อความหรือคำถามจากผู้สนใจอย่างรวดเร็ว ก็ช่วยให้การนัดชมห้องและการพูดคุยเรื่องซื้อขายหรือเช่าดำเนินต่อได้ง่ายขึ้น

7. เลือกช่องทางลงประกาศที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย

ต่อให้ห้องสวยและตั้งราคาดีแค่ไหน หากประกาศไปไม่ถึงคนที่กำลังมองหา ก็ยากที่จะขายหรือปล่อยเช่าได้ ดังนั้นควรเลือกลงประกาศผ่านเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ใช้งานจำนวนมากอย่าง Propertyhub เว็บไซต์ที่รวบรวมประกาศปล่อยเช่า/ขายอสังหาฯ ที่มีผู้ใช้งานกว่า 700,000 คน/เดือน และเริ่มต้นใช้งานฟรี พร้อมมีเครื่องมือโฆษณาช่วยเพิ่มการมองเห็นห้องของคุณจากผู้ที่สนใจได้มากยิ่งขึ้น

8. ทำสัญญาและจัดการขั้นตอนหลังตกลงกัน

กรณีปล่อยเช่าคอนโด

• ทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุค่าเช่า เงินประกัน ระยะเวลาเช่าและเงื่อนไขต่าง ๆ ให้ชัดเจน
• ตรวจรับห้องพร้อมผู้เช่าและบันทึกสภาพห้องรวมถึงเฟอร์นิเจอร์ไว้เป็นหลักฐาน
• หากมีระยะเวลาเช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน

กรณีขายคอนโด

• ทำสัญญาจะซื้อจะขายและรับเงินมัดจำตามที่ตกลงกัน
• ตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายและภาษีที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ ว่าแต่ละส่วนใครเป็นผู้รับผิดชอบ
• นัดโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน และจัดการค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่ให้เรียบร้อยก่อนวันโอน

หมายเหตุ : อัตราภาษีและค่าธรรมเนียมอาจมีการเปลี่ยนแปลง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดกับสำนักงานที่ดินก่อนทำรายการ

เริ่มต้นให้ถูก ขายคอนโดหรือปล่อยเช่าก็ไม่ใช่เรื่องยาก

การขายคอนโดหรือปล่อยเช่าคอนโดให้ราบรื่น จริง ๆ แล้วไม่ได้มีขั้นตอนที่ยุ่งยากอย่างที่หลายคนคิด สิ่งสำคัญคือการเตรียมตัวให้พร้อมตั้งแต่ต้น ไม่ว่าจะเป็นการกำหนดเป้าหมายให้ชัดเจน เตรียมเอกสารที่จำเป็น ปรับสภาพห้องให้น่าอยู่ ตั้งราคาให้เหมาะสม รวมถึงถ่ายรูปและเขียนรายละเอียดประกาศให้ครบถ้วน เพราะเมื่อทุกอย่างพร้อมก็จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้ที่กำลังมองหาคอนโดตัดสินใจได้ง่ายขึ้น

Propertyhub x OFM ห้องสวยของครบ ปล่อยเช่า/ขายง่ายกว่าเดิม!

และสำหรับใครที่กำลังมองหาของตกแต่งหรือเฟอร์นิเจอร์เพื่อช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้กับห้อง ไม่ว่าจะเป็นโต๊ะทำงาน เก้าอี้ หรือของตกแต่งต่าง ๆ ก็สามารถเลือกซื้อสินค้าออนไลน์ผ่าน OFM หรือเลือกชมสินค้าได้ที่หน้าร้านกว่า 100 สาขาทั่วประเทศ เพื่อเตรียมห้องให้ดูพร้อมและน่าอยู่มากยิ่งขึ้นก่อนนำไปปล่อยเช่าหรือขาย

และเมื่อห้องพร้อมแล้ว อีกหนึ่งเรื่องสำคัญคือการเลือกช่องทางลงประกาศให้เหมาะสม เพราะไม่ว่าห้องจะสวย ราคาเหมาะสม หรือเตรียมข้อมูลไว้ครบแค่ไหน หากประกาศไปไม่ถึงคนที่กำลังมองหาคอนโดอยู่ ก็อาจทำให้ต้องใช้เวลานานกว่าจะได้ผู้ซื้อหรือผู้เช่า ดังนั้นการลงประกาศผ่านเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์อย่าง Propertyhub จึงช่วยเพิ่มโอกาสให้ประกาศของคุณเข้าถึงกลุ่มคนที่กำลังมองหาคอนโดได้มากขึ้น นอกจากนี้ Propertyhub ยังมี Propertyhub App (รองรับทั้งระบบ iOS และ Android) เพื่อให้คุณสามารถจัดการและติดตามประกาศได้สะดวกมากยิ่งขึ้นกว่าเดิม